Les 7 clés pour réussir son investissement locatif

Et si on commencait par une intro ?

Le placement sur l'immobilier de résidence consiste à se procurer un logement pour le louer afin de générer des revenus supplémentaires et de se constituer un portefeuille.

Le placement peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l'impôt sur le revenu. Effectivement, le législateur ou le gouvernement autorise des déductions d'impôts en contre partie d'un engagement de location. Tout assujetti qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées. Le placement locatif est le seul placement permettant de se constituer un héritage financé à crédit, dont les ¾ sont payés par le locataire, le solde étant réglé par une économie d'impôt et un effort d'épargne réduit. Différents projets de placement locatif existent dont le dispositif Malraux, Censi Bouvard ou encore le dispositif Pinel.

Opter pour un investissement locatif permet d'augmenter aisément son héritage et de bénéficier, une fois l'achat amorti , d'un complément de revenu visible. À condition de faire les bons choix.

Au cas où vous désirez plus d'informations sur un investissement locatif, vous pouvez approcher un conseiller en investissement rapidement.

1. Sélectionnez un secteur géographique porteur pour votre investissement locatif et étudiez le marché

Choisissez une agglomération dont la population est en augmentation, où les transports publics sont adéquats et où les entreprises sont au service de la communauté. Vérifiez la proximité d'écoles ou même d'universités avant d'acheter un appartement de quatre pièces, par exemple, afin de pouvoir le soumettre à une famille ou à des étudiants en colocation.

Consultez en ligne les listes de logements disponibles et le prix de leur location . Une propriété annoncée à un prix exorbitant sera plus difficile à louer qu'une autre, et ses habitants partiront dès que possible. Tenez compte de l'économie locale et des principales industries situées à proximité.

Comme sur tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique de situation du bien : il doit s'agir d'un secteur où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser l'investissement en terme d'occupation et de plus-value à la revente. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes sur certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l'acquisition.

2. Achetez un logement c'est avant tout un investissement

Ne faites pas intervenir votre affect sur la sélection de votre bien. Effectivement celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d'affectif pourrait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d'un investissement rentable. La sélection de votre bien déchargée d'affect, vous multiplierez vos chances que le logement plaise à d'autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N'oubliez pas votre objectif : n'achetez pas sur une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d'se procurer, pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !

3. Ne voyez pas trop grand et diversifiez vos investissements

Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N'oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l'achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des investissements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs sur le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.

En matière de placement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien se procurer !

4. Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt défiscalisation

Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d'étudier les taux d'intérêts, les différents modèles de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver l'investissement adapté en prenant compte des aléas possibles (notamment sur l'investissement sur l'ancien, des travaux sont habituellement à prévoir).

5. Sélectionnez votre locataire et votre promoteur

Pour trouver le « bon » locataire qui paiera régulièrement son loyer et qui ne dégradera pas le bien en location, le bailleur doit demander certains justificatifs pour minimiser les risques et arrêter son choix en toute connaissance de causes.

Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution pour l'intégralité du loyer à chaque participant … avoir un maximum de garanties est toujours mieux.

Du côté du promoteur qui vend le bien, vérifiez sa notoriété, s'il respecte bien les normes en vigueur ainsi que le taux de mixité des résidences (la règle des 3/3 avec 1/3 des logements proposés à l'investissement, 1/3 en logements sociaux et le tiers restant en résidences principales).

6. Confiez votre bien en gestion à une agence de location

La gestion locative est une prestation relevant notamment de la compétence des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Elle peut être définie comme l'ensemble des activités qui visent à optimiser le rendement économique d'un héritage immobilier. Une agence vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous, le recouvrement d'éventuelles créances . Des avantages qui compensent largement les honoraires qu'elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

7. Souscrivez une garantie

La garantie locative est une assurance qui vous protège contre les loyers manqués sur votre propriété. Elle garantit la réussite de votre investissement. Vous devez souscrire une garantie locative propre à chaque bien. L'assurance loyers impayés standard ou la nouvelle assurance mondiale des risques locatifs (qui peut rembourser les dettes jusqu'à 70 000 € par bien et les dommages jusqu'à 7 €

Vous devez obtenir une garantie locative pour chaque bien que vous souhaitez protéger. Vous avez le choix entre une assurance loyers impayés classique ou la nouvelle garantie mondiale des risques locatifs (qui couvre les dettes jusqu'à 70 000 € par pied-à-terre et les dégradations jusqu'à 7 700 €). Contactez une compagnie d'assurance et attendez-vous à payer de 1,5 à 2 euros par mois

Conclusion

L'investissement locatif est une étape cruciale dans la réussite d'un patrimoine. Cependant, il est essentiel de faire un choix judicieux lors de la réalisation de celui-ci afin qu'il soit couronné de succès. En conséquence, l'investissement locatif vous fournira une source de revenus supplémentaires assurée.